Verlängerung der MiSchuV war richtige Übergangslösung: Ministerium beantwortet wichtige Fragen

Das Hessische Wirtschaftsministerium stellt klar: Die Verlängerung der Mieterschutzverordnung im November 2025 war aus Sicht der Landesregierung eine notwendige Übergangslösung im Interesse der Mieterinnen und Mieter. Ziel war es, den Fortbestand zentraler Schutzinstrumente wie Mietpreisbremse, abgesenkter Kappungsgrenze und verlängerter Kündigungssperrfrist in Hessens angespannten Wohnungsmärkten sicherzustellen, bis eine neue Verordnung auf Grundlage aktueller Daten erarbeitet werden konnte.

FAQs zur Mieterschutzverordnung

Warum wurde die Mieterschutzverordnung im November 2025 verlängert?

• Die Mieterschutzverordnung aus dem Jahr 2020 wäre im November 2025 ausgelaufen. Ohne eine Verlängerung wären wichtige Schutzinstrumente für Mieterinnen und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten ersatzlos entfallen, sodass diese deutlich schlechter gestellt gewesen wären.
• Die Verlängerung sollte sicherstellen, dass Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist weiterhin gelten, bis eine neue Verordnung vorbereitet werden konnte.

Warum hat das Ministerium nicht 2025 eine neue Verordnung vorgelegt?

• Die Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten in einer neuen Mieterschutzverordnung muss auf Grundlage aktueller statistischer Daten über angespannte Wohnungsmärkte in den hessischen Gemeinden erfolgen. Die Abgrenzung der zu bestimmenden Gemeinden muss plausibel und nachvollziehbar sein.
• Das Ministerium hatte mit angemessenem Vorlauf dazu die Erstellung eines wissenschaftlichen Gutachtens in Auftrag gegeben. Das Gutachten berücksichtigte insbesondere die aktuell vorliegenden Daten des Zensus sowie Entwicklungen des Wohnungsmarkts aufgrund des Ukrainekrieges sowie der wirtschaftlichen Entwicklungen nicht.
• Die vorgelegten Ergebnisse bildeten daher nach Auffassung der Landesregierung die Realität in den Wohnungsmärkten vor Ort nicht sachgerecht ab. Das haben im Mai/Juni 2025 auch die Rückmeldungen vieler Gemeinden zum Ergebnisstand des Gutachtens widergespiegelt. Deshalb hat die Landesregierung im Herbst 2025 entschieden, anhand eines neuen Gutachtens auf der Grundlage aktuellerer statistischer Daten die Gebietskulisse erneut zu überprüfen.

Warum hat das Ministerium eine Übergangsregelung erlassen?

• Ohne eine Übergangsregelung wären Schutzmechanismen für Mieterinnen und Mieter ersatzlos weggefallen.
• Das Ministerium hat sich Ende 2025 damit bewusst für die Verlängerung der bestehenden Verordnung entschieden. Ziel war es, den bestehenden Mieterschutz aufrechtzuerhalten und zugleich die Voraussetzungen für eine rechtssichere Neuregelung auf aktueller Datengrundlage zu schaffen.

Warum hat die Landesregierung die Mieterschutzverordnung nicht auf Basis des Gutachtens aus 2025 erstellt?

• Die Verwendung dieses Gutachtens wäre mit rechtlichen Unsicherheiten verbunden gewesen (s.o.).

Wurde die Hessische Mietpreisbremse schon einmal gerichtlich überprüft?

• Ja. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 wurde gerichtlich überprüft und letztlich wegen formaler Mängel vom Landgericht Frankfurt mit Urteil vom 27. März 2018 für unwirksam erklärt. Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 17. Juli 2019, dass die damalige Begründung nicht den gesetzlichen Anforderungen genügte. Die Landesregierung reagierte darauf und beschloss bereits im Juni 2019 eine neue Mietenbegrenzungsverordnung.

Wann kommt die neue Mieterschutzverordnung?

• Das Ministerium arbeitet mit Hochdruck an einer neuen Mieterschutzverordnung. Der Entwurf des neuen Gutachtens liegt vor und wird derzeit ausgewertet.
• Ziel ist es, spätestens bis November 2026 eine neue Verordnung in Kraft zu setzen, die auf aktueller Datengrundlage beruht und die Gebietskulisse der angespannten Wohnungsmärkte in Hessen neu festlegt.

Was hat zu der Verschiebung der Ergebnisse der 2025er Studie geführt?

• Statistische Daten werden regelmäßig mit zeitlichem Verzug veröffentlicht. Dies gilt insbesondere für zentrale Datenbestände wie den Zensus 2022. Gleichzeitig haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt infolge des Ukrainekriegs und der wirtschaftlichen Entwicklung innerhalb kurzer Zeit erheblich verändert.
• Vor diesem Hintergrund war eine Aktualisierung der Datengrundlage erforderlich, um eine belastbare Neubewertung vornehmen zu können.

Was hat das Amtsgericht Frankfurt entschieden?

• Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt betrifft ausschließlich den konkreten Rechtsstreit zwischen den beteiligten Parteien. Eine allgemeine Wirkung für andere Verfahren oder eine unmittelbare Auswirkung auf die aktuelle Mieterschutzverordnung insgesamt ergibt sich daraus nicht. Ob gegen die Entscheidung Rechtsmittel eingelegt werden, ist derzeit nicht bekannt.

Bedeutet das Urteil, dass die Mieterschutzverordnung insgesamt aufgehoben ist?

• Nein. Das Urteil entfaltet ausschließlich zwischen den Parteien des jeweiligen Rechtsstreits Wirkung. Eine allgemeinverbindliche Aufhebung der Mieterschutzverordnung folgt daraus nicht.

Besteht die Gefahr weiterer ähnlicher Verfahren?

• Eine verlässliche Prognose über Zahl und Verlauf möglicher weiterer Klagen und Verfahren vor den Zivilgerichten ist nicht möglich.