Die Landesregierung schützt mehr Mieterinnen und Mieter als bislang vor Preissprüngen bei der Miete. Zudem wird der Kündigungsschutz vor Eigenbedarfskündigungen für Mieterinnen und Mieter, deren Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird, verbessert. Die bestehenden Regelungen wurden dazu per Kabinettbeschluss ausgeweitet und gelten nach Veröffentlichung der entsprechenden Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 7. Oktober 2019 in deutlich mehr Städten und Gemeinden als bislang.
Dramatische Preissprünge verhindern
„Wir wollen dramatische Preissprünge auf dem Mietmarkt insbesondere im Rhein-Main-Gebiet nicht zulassen. Deshalb stärken wir die Rechte der Mieterinnen und Mieter, damit sie sich gegen übertriebene Mietsteigerungen wehren können“, sagte Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir. „Auf die Mietpreisbremse, die Preissprünge bei Neuvermietungen begrenzt, folgt der nächste Schritt: Nun werden Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen in 31 Städten und Gemeinden auf maximal 15 Prozent in drei Jahren gedeckelt.“ Hessen nutzt damit die Spielräume vollständig aus, die sich aus den bundesweit geltenden Regelungen zum Schutz für Mieterinnen und Mieter vor Mieterhöhungen ergeben.
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt
Die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze regelt, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete innerhalb von drei Jahren statt um 20 Prozent lediglich um 15 Prozent steigen darf. „Und auch diese Erhöhung müssen die Mieterinnen und Mieter nur akzeptieren, wenn die Miete auch nach der Erhöhung höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht“, so der Minister. „Damit verhindern wir einen unkontrollierten Anstieg der Mieten.“
Statt in bislang 29 Städten und Gemeinden gilt der Mieterhöhungsdeckel (abgesenkte Kappungsgrenze) nun in 31 Städten und Gemeinden. Der erweiterte Geltungsbereich beruht auf einem Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt, das die Wohnungsmärkte im Auftrag der Landesregierung anhand objektiver Kriterien wie beispielsweise der Mietpreisentwicklung oder der Leerstandquote überprüft hat, sowie einer qualifizierten Selbsteinschätzung der Gemeinden. Er ist damit identisch mit dem Geltungsbereich der neuen Mietpreisbremse und geht über die bislang bestehende Regelung hinaus.
Schutz vor Mieterhöhungen
Neben dem verbesserten Schutz vor Mieterhöhungen hat die Landesregierung auch die so genannte Kündigungssperrfrist verlängert und den Anwendungsbereich auf deutlich mehr Städte und Gemeinden ausgeweitet.
Die Kündigungssperrfrist schützt Mieterinnen und Mieter in angespannten Gebieten vor kurzfristigen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. „Wer eine vermietete Wohnung kauft, die zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, muss wissen, dass er gegen den Willen der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig selbst beziehen kann“, so der Minister. „Auch das ist ein Instrument, um den Bestand an Mietwohnungen zu schützen.“
Bislang können Käufer einer bewohnten Immobilie in angespannten Wohnungsmärkten frühestens nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs oder der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen. Dazu zählen beispielsweise Kündigungen, damit eine Wohnung umfassend saniert werden kann oder Kündigungen, weil die bisherige Nutzung unrentabel ist und daher das Gebäude umgestaltet oder abgerissen und neu errichtet werden soll. Für Veräußerungen nach dem 31. August 2019 wird die Kündigungssperrfrist auf acht Jahre erhöht. Auch der Geltungsbereich wird von derzeit 9 Kommunen auf 31 Kommunen ausgeweitet.
Al-Wazir: „Wir haben jetzt klare Spielregeln. Und wir vereinheitlichen deren Anwendung. In allen 31 Städten und Gemeinden in Hessen mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Mietpreisbremse beim Wohnungswechsel, ein Mieterhöhungsdeckel bei bestehenden Mietverträgen und – ab dem 8. Oktober 2019 – ein verlängerter Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs oder der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.“
Überblick: Instrumente zum Schutz der Mieterinnen und Mieter:
1. Mietpreisbremse beim Umzug (umgesetzt)
Um die Chancen von Normalverdienern auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern, wurde die Mietpreisbremse in Hessen deutlich ausgeweitet. Sie gilt seit dem 28. Juni 2019 in 31 Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Damit fallen nicht nur fast doppelt so viele Städte und Gemeinden unter die Mietpreisbremse, sondern sie umfasst auch erstmals die kompletten Stadtgebiete von Frankfurt, Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Bad Homburg, in denen früher einzelne Stadtteile von der Mietpreisbremse ausgenommen waren.
2. Mietpreisdeckel bei bestehenden Verträgen (umgesetzt)
Auch Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen bleiben weiter gedeckelt – auch wenn der angespannte Wohnungsmarkt grundsätzlich noch größere Preissprünge hergeben würde. Deshalb werden Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 15 Prozent in drei Jahren begrenzt.
3. Ausweitung der Kündigungssperrfrist auf 8 Jahre (umgesetzt)
Wenn die Wohnung, in der man wohnt, in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird, führt das fast immer zu Unsicherheit. Vor allem, wenn der neue Besitzer selbst dort einziehen will. Deshalb wurde der Kündigungsschutz in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von fünf auf acht Jahre erhöht.
4. Schutz vor kalter Entmietung (in Erarbeitung)
Auch das kommt vor: Immobilienspekulanten kaufen Mietwohnungen oder ganze Mietshäuser, versuchen die Mieter aus der Wohnung zu bekommen, um die Wohnung anschließend in eine Eigentumswohnung umzuwandeln und dann teuer zu verkaufen. Dieses Geschäftsmodell wollen wir unterbinden. Dazu werden wir den Städten mit besonders betroffenen Gebieten die Möglichkeit geben, solche Umwandlungen zu verhindern. Kalte Entmietungen lohnen dann nicht mehr.
5. Geförderte Wohnungen nur für Mieter, die wirklich Förderung brauchen (umgesetzt)
Geförderte Wohnungen sollen den Menschen zur Verfügung stehen, die sonst große Schwierigkeiten haben, normale Mieten zu stemmen. Wer später mehr verdient, aber trotzdem weiter eine geförderte Wohnung belegt, wird nicht zum Auszug gezwungen, aber muss dafür eine Fehlbelegungsabgabe zahlen. Dieses Geld fließt dann direkt zurück in neue geförderte Wohnungen.
„Wir wissen, dass es sich dabei um teils erhebliche Eingriffe ins Eigentumsrecht der Vermieterinnen und Vermieter handelt. Aber angesichts der momentanen Situation sind auch rechtliche Eingriffe im sogenannten Bestandsmarkt nötig. Wir wollen Stadtstrukturen erhalten und verhindern, dass immer mehr Menschen wegen weiter steigender Mieten aus ihren Quartieren verdrängt werden, in denen sie teils seit Jahrzehnten wohnen und die sie auch mitgeprägt haben“, so der Minister.
„Aber richtig ist auch, dass solche rechtlichen Eingriffe in den Markt der bestehenden Wohnungen nur kurz- und mittelfristig helfen, und es ist völlig klar, dass langfristig nur eines hilft: Wir brauchen zusätzliche Wohnungen. Wir wollen niemanden davon abhalten, in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Genau deshalb sind beispielsweise richtigerweise Neubauten beim Erstbezug und Wohnungen nach umfangreichen Sanierungen und Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Und es bleibt auch dabei: Im Bereich des geförderten Wohnraums wird kein Projekt an fehlendem Geld scheitern. Das Land wird bis 2024 die Rekordsumme von 2,2 Milliarden Euro bereitstellen.“