Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum

Pressemitteilung

Wohnen

Hessen will Mieterschutz auf 71 Kommunen ausweiten

  • Neues Gutachten zeigt, wo die Wohnungsmärkte besonders angespannt sind
  • Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist sollen künftig in 71 Kommunen gelten
  • Kommunen sollen zusätzliche Möglichkeiten für den Wohnungsbau erhalten

Hessen will den Mieterschutz ausweiten: Künftig sollen in 71 statt bisher 49 Kommunen besondere Schutzregeln für Mieterinnen und Mieter gelten. Grundlage ist ein neues Gutachten des GEWOS Instituts zu angespannten Wohnungsmärkten. Die betroffenen Kommunen sollen zugleich zusätzliche Möglichkeiten erhalten, Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren. Die Entwürfe für beide Verordnungen gehen heute in die Anhörung.

„Wer eine Wohnung sucht oder um seine Miete bangt, braucht wirksamen Schutz. Wir richten die Regeln dort aus, wo der Druck auf dem Wohnungsmarkt besonders hoch ist. Dafür haben wir die Lage in den Kommunen neu und nach nachvollziehbaren Kriterien untersuchen lassen. Das Ergebnis ist klar: Der Mieterschutz soll künftig in deutlich mehr hessischen Städten und Gemeinden greifen“, sagte Wirtschafts- und Wohnungsminister und stellvertretender Ministerpräsident Kaweh Mansoori.

Das Gutachten weist für 76 hessische Kommunen einen angespannten Wohnungsmarkt aus. Fünf Kommunen haben in der Vorabbeteiligung von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, nicht in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden. Damit umfasst der Entwurf 71 Kommunen. Die geltende Mieterschutzverordnung erfasst bislang 49 Kommunen.

Mehr Schutz für Mieterinnen und Mieter

In den vorgesehenen Kommunen sollen drei Instrumente gelten: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei bestehenden Mietverträgen darf sie innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen – und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf gilt für bereits bestehende Mietverhältnisse zudem ein besonderer Schutz vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen.

Die verlängerte Kündigungssperrfrist soll mit der Neufassung sechs Jahre betragen. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze bleiben Bestandteil der hessischen Mieterschutzverordnung.

Mehr Möglichkeiten für neuen Wohnraum

Die 71 Kommunen sollen zugleich als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a Baugesetzbuch bestimmt werden. Das eröffnet ihnen zusätzliche Möglichkeiten, Grundstücke für den Wohnungsbau zu mobilisieren.

Unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen können Kommunen für bestimmte unbebaute oder brachliegende Grundstücke ein besonderes Vorkaufsrecht begründen. Auch die Möglichkeiten, Baugebote einzusetzen, werden erweitert. Damit können Kommunen im Einzelfall darauf hinwirken, dass geeignete Flächen für den Wohnungsbau genutzt werden. Die Gebietsausweisung allein verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer nicht zum Bauen.

„Die Menschen brauchen beides: Sicherheit in ihrer Wohnung und die Aussicht auf mehr bezahlbaren Wohnraum. Deshalb stärken wir den Mieterschutz und geben den Kommunen zugleich mehr Möglichkeiten, geeignete Flächen für neue Wohnungen zu nutzen“, sagte Mansoori.

Erstmals ist für beide Verordnungen dieselbe Gebietskulisse vorgesehen. Die Entwürfe gehen nun zur Anhörung an die kommunalen Spitzenverbände, die Verbände der Wohnungswirtschaft sowie die Interessenvertretungen von Mieter- und Vermieterseite. Anschließend sollen sie dem Kabinett zur Entscheidung vorgelegt werden. Mit einer Verabschiedung wird voraussichtlich Mitte November 2026 gerechnet.

Vorgesehene Gebietskulisse

Neu in den Geltungsbereich aufgenommen werden nach dem Entwurf:
Alsbach-Hähnlein, Bad Nauheim, Bensheim, Beselich, Bickenbach, Einhausen, Erlensee, Fernwald, Friedberg (Hessen), Gießen, Gladenbach, Großkrotzenburg, Groß-Umstadt, Hanau, Heidenrod, Heppenheim, Hochheim, Hofheim am Taunus, Idstein, Karben, Kronberg im Taunus, Lampertheim, Liederbach am Taunus, Lorsch, Merenberg, Mühlheim am Main, Münster (Hessen), Neustadt, Niederdorfelden, Oberursel (Taunus), Rodenbach, Rödermark, Ronneburg, Seeheim-Jugenheim, Wehrheim und Zwingenberg.

Nicht mehr zum Geltungsbereich gehören sollen:
Biebesheim am Rhein, Fuldabrück, Groß-Zimmern, Hainburg, Kelsterbach, Kiedrich, Mainhausen, Maintal, Mörfelden-Walldorf, Pfungstadt, Rosbach v. d. Höhe, Roßdorf, Usingen und Viernheim.

Im Geltungsbereich verbleiben:
Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Marburg, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Raunheim, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden

FAQs

Fragen und Antworten zur Mieterschutzverordnung

Die geltende Mieterschutzverordnung läuft am 25. November 2026 aus. Auf Grundlage aktueller Daten wurde neu untersucht, in welchen hessischen Kommunen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Grundlage ist ein neues Gutachten des GEWOS Instituts aus Juli 2026.

Das GEWOS Institut hat die hessischen Wohnungsmärkte anhand der gesetzlichen Kriterien untersucht. Danach weisen 76 Kommunen einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Fünf Kommunen haben im Rahmen der Vorabbeteiligung von der Möglichkeit eines Opt-out Gebrauch gemacht. Der aktuelle Verordnungsentwurf umfasst deshalb 71 Kommunen. Bisher gilt die Mieterschutzverordnung in 49 Kommunen.

Ein Wohnungsmarkt gilt als angespannt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Hinweise dafür können zum Beispiel überdurchschnittlich stark steigende Mieten, eine überdurchschnittlich hohe Mietbelastung, Bevölkerungswachstum ohne entsprechenden Wohnungsneubau oder geringer Leerstand bei hoher Nachfrage sein (§ 556d Abs. 2 BGB).

In den bestimmten Kommunen gelten besondere Schutzregeln des Mietrechts. Dazu gehören die Mietpreisbremse, eine abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und eine verlängerte Kündigungssperrfrist im sog. Umwandlungsfall, in dem vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert worden ist (§§ 556d, 558 Abs. 3, 577a BGB).

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die neue Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor, etwa für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, oder für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB).

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete in den von der Verordnung erfassten Kommunen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 Prozent steigen. Außerhalb solcher Gebiete liegt diese sogenannte Kappungsgrenze grundsätzlich bei 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Die Regelung betrifft Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Beispielsweise für Modernisierungen gelten eigene gesetzliche Regelungen.

Wird eine bereits vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, gilt ein besonderer Schutz vor kurzfristigen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ist dann für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen (§ 577a BGB).

Nach dem Entwurf der neuen hessischen Mieterschutzverordnung soll diese Frist in den bestimmten Kommunen sechs Jahre betragen. Bundesweit beträgt sie drei Jahre.

In angespannten Wohnungsmärkten geht es nicht nur darum, Mieterinnen und Mieter zu schützen. Gleichzeitig sollen Kommunen zusätzliche Möglichkeiten bekommen, Flächen für neuen Wohnraum zu mobilisieren.

Deshalb sollen die 71 Kommunen zugleich in der Gebietsbestimmungsverordnung nach § 201a Baugesetzbuch bestimmt werden.

Die Kommunen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere ein besonderes Vorkaufsrecht für bestimmte unbebaute oder brachliegende Grundstücke schaffen (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB).

Außerdem werden ihre Möglichkeiten erweitert, Baugebote einzusetzen. Damit kann eine Kommune unter bestimmten Voraussetzungen darauf hinwirken, dass ein geeignetes Grundstück tatsächlich mit Wohnungen bebaut wird (§§ 175 Abs. 2, 176 Abs. 1 BauGB).

Nein. Die Aufnahme einer Kommune in die Gebietskulisse löst keine automatische Baupflicht aus. Sie schafft zusätzliche rechtliche Möglichkeiten für die Kommune. Ob ein Instrument wie ein Baugebot im konkreten Fall eingesetzt werden kann, richtet sich nach den Voraussetzungen des Baugesetzbuchs.

Sowohl die besonderen Mieterschutzregelungen als auch die zusätzlichen Instrumente nach § 201a BauGB knüpfen daran an, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Deshalb ist im aktuellen Entwurf für beide Verordnungen dieselbe Gebietskulisse von 71 Kommunen vorgesehen.

Die Verordnungsentwürfe gehen in die Anhörung der kommunalen Spitzenverbände, der wohnungswirtschaftlichen Verbände sowie der Interessenvertretungen der Mietenden und Vermietenden. Anschließend sollen sie dem Kabinett zur Entscheidung vorgelegt werden. Mit einer Verabschiedung wird voraussichtlich Mitte November 2026 gerechnet.

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