Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt, welche energetischen Anforderungen Gebäude erfüllen müssen. Es überarbeitet und ersetzt damit das vorherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020. Die wesentlichen Neuregelungen sind im Sommer 2026 in Kraft getreten.
Dies sind die wesentlichen Regelungen des GModG:
Vorgaben an neue Heizungen und Technologiefreiheit
Bio-Treppe statt pauschaler 65-%-Pflicht: Die pauschale Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung umgehend zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, wurde im GModG angepasst. Stattdessen setzt das Gesetz auf eine flexiblere Bio-Treppe (gestaffelte Mindestanteile an biogenen Brennstoffen bzw. synthetischen Energieträgern) für neu installierte Gas- und Ölheizungen sowie eine Pflicht der Brennstoffanbieter zur schrittweisen Beimischung klimaneutraler Gase und Öle. Bis zum Jahr 2045 muss die Wärmeversorgung im Gebäudesektor vollständig klimaneutral (ohne fossiles Gas und Öl) sein.
- Ab 2029: mindestens 10 %
- Ab 2030: mindestens 15 %
- Ab 2035: mindestens 30 %
- Ab 2040: mindestens 60 %
- Ab 2045: 100 %
50/50-Kostenaufteilung für Mietende: Da Mieterinnen und Mieter die Wahl der Heizung nicht beeinflussen können, führt das Gesetz eine hälftige Teilung bestimmter Kostenfaktoren ein, wenn eine neue fossile Heizung genutzt wird:
- CO2-Kosten: Ab 2028 werden diese hälftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt.
- Gasnetzentgelte: Ebenfalls ab 2028 tragen beide Parteien die Netzentgelte jeweils zur Hälfte.
- Mehrkosten der Bio-Treppe: Ab 2029 werden die Mehrkosten für biogene Brennstoffe - bis zu einem Bio-Anteil von maximal 30 % - hälftig geteilt.
Diese Regelungen gelten für Bestandsgebäude und bis Ende 2029 auch für Neubauten. Ab 2030 müssen alle Neubauten den Nullemissionsstandard erfüllen (d.h. das neue Gebäude darf keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen an seinem Standort verursachen).
Keine pauschale Austauschpflicht für Altgeräte: Es besteht weiterhin keine generelle Pflicht, bereits verbaute und funktionsfähige Heizungen auszutauschen. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Die pauschale Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel aus dem GEG ist entfallen.
Bei irreparablen Defekten gelten großzügige Übergangsfristen (z. B. zwölf Monate für den Einsatz von Ersatzgeräten nach § 43 Abs. 7 GModG – dadurch erhalten Eigentümerinnen und Eigentümer ab Inbetriebnahme ein Jahr Zeit, um den regulären Brennstoffbezug umzustellen oder ggf. auf ein alternatives System umzusteigen, ohne unmittelbar nach der notwendig gewordenen Installation sanktioniert zu werden).
Entscheidungsfreiheit der Eigentümerinnen und Eigentümer: Das GModG ist technologieoffen. Eigentümer und Eigentümerinnen können frei aus verschiedenen Lösungen wählen, wie z. B. Wärmepumpen, Anschluss an ein Wärmenetz, Stromdirektheizungen, Solarthermieanlagen, Biomasse, (grünen/blauen) Wasserstoff sowie Hybridsysteme. Bei der Auswahl unterstützen qualifizierte Energieberaterinnen und Energieberater. Eine Suchmöglichkeit für Fachpersonal in Ihrer Nähe finden Sie bei den: Energie-Effizienz-Experten (EEE)Öffnet sich in einem neuen Fenster
Wärmeplanung in Kommunen
Die Erstellung von Wärmeplänen durch Städte und Gemeinden bleibt ein wichtiges Orientierungsinstrument für die lokale, klimafreundliche Wärmeversorgung.
Große Kommunen (über 100.000 Einwohner) erstellen ihre Pläne bis Mitte 2026, kleinere Kommunen bis Mitte 2028. Das neue GModG entkoppelt dabei starre Heizungsvorgaben von den Fristen der kommunalen Wärmeplanung, um Eigentümerinnen und Eigentümern mehr Flexibilität und Planungssicherheit zu bieten.
Förderangebote zum Heizungstausch und zur Modernisierung
Der Staat unterstützt den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen sowie energetische Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle mit angepassten Förderprogrammen.
Auskünfte und Beratungen zu aktuellen Förderungen aus Bundes- und Landesmitteln erhalten Sie bei der: Fördermittelberatung Bürgerinnen und Bürger / LEA – LandesEnergieAgentur HessenÖffnet sich in einem neuen Fenster (LEA).
Nachweise und Kontrolle der gesetzlichen Bestimmungen
Unternehmererklärung (§ 96 GModG): Wer geschäftsmäßig Arbeiten zur energetischen Modernisierung oder zum Heizungstausch durchführt, muss der Eigentümerin oder dem Eigentümer eine Unternehmererklärung übergeben, die die Einhaltung der Vorgaben des GModG bestätigt. Diese Bescheinigung ist mindestens zehn Jahre aufzubewahren.
Erfüllungserklärung (§§ 92, 93 GModG): Bei Neubauten sowie bei wesentlichen Änderungen an Bestandsgebäuden ist nachzuweisen, dass die Anforderungen des GModG eingehalten werden.
Überprüfung und Kontrollen: Die Einhaltung der Vorgaben wird im Rahmen der Feuerstättenschau durch die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger und Bezirksschornsteinfegerinnen sowie durch Stichprobenkontrollen der zuständigen Landesbehörden (in Hessen das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum - HMWVW) überprüft. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen geahndet werden.
Befreiungen, Härtefälle und Denkmalschutz
Unbillige Härte (§ 102 GModG): Auf Ebene der Regierungspräsidien (RP Darmstadt, RP Gießen, RP Kassel) kann im Einzelfall eine Befreiung von den Pflichten des GModG beantragt werden, wenn eine unbillige Härte vorliegt (z. B. wenn die Aufwendungen nicht in angemessener Zeit erwirtschaftet werden können oder besondere persönliche Umstände vorliegen).
Quartierslösungen (§ 103 GModG): Mehrere Eigentümerinnen und Eigentümer können die gesetzlichen Anforderungen weiterhin im Verbund über eine Gesamtbewertung mehrerer Gebäude erfüllen.
Denkmalschutz (§ 105 GModG): Für Baudenkmäler und geschützte Gebäudeensembles hat das Denkmalschutzrecht Vorrang. Auch unter dem neuen GModG sind denkmalgeschützte Gebäude sowie nach Landesrecht geschützte Ensembles bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises befreit. Dementsprechend müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen für Denkmal- oder Ensemble-Immobilien auch weiterhin keine energetischen Kennwerte oder Energieeffizienzklassen angegeben werden.
Energieausweise (§§ 78-88 GModG)
Energieausweise informieren transparent über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und können als Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ausgestellt werden.
Energieausweise sind bei der Neuerrichtung, bei grundlegenden Sanierungen sowie bei Verkauf oder Neuvermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung vorzulegen. Ausstellungsberechtigt sind ausschließlich Personen mit entsprechender gesetzlicher Qualifikation.
Verstöße gegen die Vorgaben zu Energieausweisen (z. B. das Nicht-Vorlegen bei Vermietung oder Verkauf) gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern geahndet werden.