Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (GVBl. S. 802)

1. Bad Homburg vor der Höhe
2. Bad Soden am Taunus
3. Bad Vilbel
4. Biebesheim am Rhein
5. Bischofsheim
6. Darmstadt
7. Dietzenbach
8. Dreieich
9. Egelsbach
10. Eltville am Rhein
11. Eschborn
12. Flörsheim am Main
13. Frankfurt am Main
14. Friedrichsdorf
15. Fuldabrück
16. Ginsheim-Gustavsburg
17. Griesheim
18. Groß-Gerau
19. Groß-Zimmern
20. Hainburg
21. Heusenstamm
22. Kelkheim (Taunus)
23. Kelsterbach
24. Kiedrich
25. Kriftel
26. Langen (Hessen)
27. Langenselbold
28. Mainhausen
29. Maintal
30. Marburg
31. Mörfelden-Walldorf
32. Nauheim
33. Neu-Anspach
34. Neu-Isenburg
35. Nidderau
36. Obertshausen
37. Offenbach am Main
38. Pfungstadt
39. Raunheim
40. Rosbach vor der Höhe
41. Roßdorf
42. Rüsselsheim am Main
43. Schwalbach am Taunus
44. Steinbach (Taunus)
45. Usingen
46. Viernheim
47. Walluf
48. Weiterstadt
49. Wiesbaden

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs.1 BGB). Sie gilt nur in den o. g. durch Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Nach den bundesrechtlichen Vorschriften (§§ 556e und 556f BGB) gilt sie nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Regelung findet auch keine Anwendung, wenn die Vormiete bereits die zulässige Höhe überschritten hat. In diesem Fall ist die Vormiete die zulässige Miete.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 20 %. Sie gilt bundesweit. Abweichend hiervon darf in den durch die o. g. Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % (abgesenkte Kappungsgrenze) erhöht werden. Die Obergrenze bildet dabei jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieterinnen und Mieter, deren Wohnung nach Abschluss des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wird, vor kurzfristigen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Nach §577a Abs.1 BGB gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Veräußerung. Innerhalb dieses Zeitraums darf das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs oder der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gekündigt werden. Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren gilt bundesweit.

Abweichend hiervon beträgt die verlängerte Kündigungssperrfrist in den durch die o. g. Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten acht Jahre (§ 1 MiSchuV).

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB setzt stets einen sog. Umwandlungsfall voraus, d.h., dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden ist. Liegt ein solcher Umwandlungsfall nicht vor bzw. handelte es sich bereits bei Überlassung an den Mieter um Wohnungseigentum - was auch bei Mehrfamilienhäusern der Fall sein kann -, gilt die Kündigungsbeschränkung des §577a Abs. 1 BGB nicht.

Hintergrund der Übergangsregelungen ist, dass in den bisherigen Verordnungen zur verlängerten Kündigungssperrfrist unterschiedliche Geltungsbereiche und Kündigungssperrfristen festgelegt wurden. Mit den Übergangsregelungen wird das Vertrauen auf die bisher bestehende Rechtslage geschützt.

Die bis zum Inkrafttreten der Mieterschutzverordnung nach der Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung sowie der Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung geltende fünf- und achtjährige Kündigungssperrfrist bleibt für solche Eigentumswohnungen bestehen, die vor Inkrafttreten der neuen Verordnung veräußert worden sind. Dadurch werden diejenigen Mieter geschützt, die im Vertrauen auf die bestehende längere Kündigungssperrfrist auf den Erwerb ihrer Wohnung verzichtet haben. Die Erwerber dieser Wohnungen mussten demgegenüber von der längeren Frist ausgehen und können sich deshalb nicht auf die bundesweit geltende kürzere Frist von drei Jahren berufen.

Ebenso wird mit der Übergangsregelung in § 2 Abs. 5 MiSchuV sichergestellt, dass in den 22 Gemeinden, die neu in den Geltungsbereich der Verordnung aufgenommen wurden, die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren zum Schutz der wirtschaftlichen Interessen der Vermieterinnen und Vermieter gleitend eintritt. Ähnlich wie die Mieterinnen und Mieter haben Erwerberinnen und Erwerber ihre wirtschaftliche Entscheidung auf der Grundlage der geltenden Rechtslage getroffen. Daher gilt in diesen 22 Gemeinden die verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren nur für Veräußerungen seit dem 24.September 2020. Am 23. September 2020 wurde per Pressemitteilung über die neue Gebietskulisse informiert.

Aufgrund der Übergangsregelungen gelten folgende Kündigungssperrfristen:

In den Gemeinden Bad Soden am Taunus, Darmstadt, Frankfurt am Main, Kelkheim (Taunus), Schwalbach am Taunus und Wiesbaden gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 (§2 Abs. 1 MiSchuV). Für Veräußerungen nach dem 31. August 2019 gilt die achtjährige Kündigungsbeschränkung (§ 2 Abs. 3 MiSchuV).

In den Gemeinden Bad Homburg vor der Höhe, Bad Vilbel, Bischofsheim, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Heusenstamm, Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Raunheim und Weiterstadt gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen nach dem 31.August 2019 (§ 2 Abs. 3 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In den Gemeinden Biebesheim am Rhein, Dietzenbach, Eltville am Rhein, Friedrichsdorf, Fuldabrück, Groß-Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Kriftel, Langenselbold, Mainhausen, Maintal, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Pfungstadt, Rosbach vor der Höhe, Roßdorf, Steinbach (Taunus), Usingen, Viernheim und Walluf gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen nach dem 23. September 2020 (§ 2 Abs.5 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 24. September 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In der Gemeinde Rüsselsheim am Main gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 8. Oktober 2019 (§ 2 Abs. 2 MiSchuV). Für Veräußerungen in der Zeit vom 8. Oktober 2019 bis 23. September 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung. Für Veräußerungen nach dem 23.September 2020 gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren (§ 2 Abs.5 MiSchuV).

In der Gemeinde Oberursel (Taunus) gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 (§ 2 Abs. 1 MiSchuV). Für Veräußerungen in der Zeit vom 1. September 2019 bis 25. November 2020 gilt die achtjährige Kündigungsbeschränkung (§ 2 Abs. 4 MiSchuV). Danach gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In den Gemeinden Hattersheim am Main, Hofheim am Taunus und Kassel gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen in der Zeit vom 1. September 2019 bis 25. November 2020 (§ 2 Abs. 4 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 und nach dem 25. November 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In der Gemeinde Kronberg im Taunus gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 8. Oktober 2019 (§2 Abs. 2 MiSchuV). Danach gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.