Entwicklung der hessischen Wohnungspolitik

Die Mieten in Hessen unterscheiden sich regional stark. So liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für die Neuvermietung für eine Standardwohnung

• im Regierungsbezirk Darmstadt aktuell bei etwa 12,30 Euro/Quadratmeter.
• Im Regierungsbezirk Gießen beläuft sich die mittlere Angebotsmiete dagegen auf 8,80 Euro/Quadratmeter.
• Im Regierungsbezirk Kassel, der die niedrigste durchschnittliche Angebotsmiete aufweist, werden bei inserierten Erst- und Wiedervermietungen im Mittel ca. 7,80 Euro/Quadratmeter an Miete bezahlt.

Doch auch innerhalb der Regionen Süd-, Mittel- und Nordhessen gibt es starke Unterschiede. So müssen derzeit (Stand: 2021) in Frankfurt 15,60 Euro/Quadratmeter bezahlt werden, in Darmstadt sind es 13,20 Euro/Quadratmeter. In den Jahren 2019 bis 2021 sind die Mieten hessenweit gestiegen, allerdings weniger als vorher: Hessenweit stiegen sie jährlich um durchschnittlich 3,3 Prozent, zwischen 2016 bis 2018 stiegen die Mietpreise jährlich um etwa 4,2 Prozent.

Eine zentrale Aufgabe der hessischen Wohnungspolitik ist daher, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Dies geschieht über kurzfristig wirksame Maßnahmen zur Regulierung des Mietwohnungsmarktes, langfristige Programme zur generellen Neubauförderung wie das Programm „ Großer Frankfurter BogenÖffnet sich in einem neuen Fenster“ und über umfangreiche Förderprogramme für den Bau von sogenannten Sozialwohnungen. In Deutschland gehören diese öffentlich geförderten Wohnungen in der Regel nicht dem Staat selbst. Stattdessen macht die hessische Landesregierung privaten oder öffentlichen Wohnungsunternehmen und Bauherren ein Angebot: Diese erhalten vom Land zinslose Förderdarlehen und Zuschüsse für den Bau von Wohnungen, müssen aber im Gegenzug entsprechend niedrigere Mieten anbieten.

Diese mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen sind für Haushalte reserviert, deren Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Für eine vierköpfige Familie liegt die Grenze derzeit (Februar 2023) beispielsweise bei einem Bruttojahreseinkommen von etwa 67.000 Euro. Wer dieses Einkommen nicht überschreitet, kann bei der Gemeinde einen Wohnberechtigungsschein beantragen – dieser ist Voraussetzung dafür, sich für einen Bezug einer freiwerdenden oder neu gebauten geförderten Wohnung zu bewerben.

Beispiel:

Die Miete einer geförderten Wohnung liegt mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Konkret: Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zahlt eine Familie in Frankfurt im Durchschnitt eine Kaltmiete von rund 950 Euro. Bei einer geförderten Wohnung sind es rund 710 Euro. Häufig werden diese Wohnungen aber zusätzlich von den Städten und Gemeinden gefördert. In Frankfurt kostet eine geförderte 70-Quadratmeter-Wohnung für Menschen mit geringem Einkommen damit nur noch rund 385 Euro. 

Das Land Hessen fördert aber auch Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen sowie für Studierende und künftig auch für Auszubildende, die ebenfalls günstigen Wohnraum benötigen. Bei mittleren Einkommen liegt die Einkommensgrenze für eine vierköpfige Familie derzeit bei rund 78.000 Euro brutto im Jahr.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Das Land kann mit den vorhandenen Mitteln deutlich mehr Sozialwohnungen fördern als es finanzieren könnte, wenn es die Wohnungen selbst bauen müsste.

Der Nachteil: In der Regel verpflichten sich die privaten oder öffentlichen Wohnungsunternehmen wahlweise für 15, 20 oder 25 Jahre, die Wohnungen stark vergünstigt an Sozialwohnungsberechtigte zu vermieten. Bei Studierendenwohnungen kann die Bindung sogar 40 Jahre gelten. Ist diese Frist abgelaufen, fällt die geförderte Wohnung aus der Mietpreis- und Belegungsbindung, das heißt, die Mieten können danach unter Beachtung der jeweils geltenden Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die Wohnung ist dann keine geförderte Wohnung mehr, sondern eine freifinanzierte Wohnung, für die andere gesetzliche Vorschriften gelten.

In Hessen hat das jedes Jahr tausende geförderte Wohnungen betroffen, die während des großen Baubooms in den 90er Jahren nach der Wiedervereinigung errichtet wurden – und deren Sozialbindung damals auf 20 Jahre begrenzt wurde. Inzwischen konnte dieser Rückgang gestoppt werden: Seit 2021 steigt die Zahl der Sozialwohnungen wieder – ein Ergebnis der konsequenten Wohnungspolitik in Hessen.

Denn es wurden nicht nur Jahr für Jahr mehr Mittel für den Bau bezahlbarer Wohnungen zur Verfügung gestellt, sondern auch zusätzlich Geld in die Hand genommen, um die Sozialbindung zu verlängern – über den Erwerb sogenannter Belegungsrechte. Vereinfacht gesagt: Wir zahlen den Eigentümerinnen und Eigentümern einen Zuschuss, damit die Wohnung weiter eine Sozialwohnung bleibt. So bleibt die Wohnung weiter günstig.

Außerdem sorgen wir mit der so genannten Mieterschutzverordnung dafür, dass auch die Mieten von Wohnungen, die aus der Sozialbindung fallen, über Jahre noch recht günstig bleiben – denn durch diese Verordnung sind Mieterhöhungen in den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent gedeckelt (sogenannte abgesenkte Kappungsgrenze).

Ein Beispiel:

Eine Vermieterin einer Wohnung in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt, die 2022 aus der Bindung fiel und deren zuletzt gebundene Miete 550 Euro betrug, darf diese Miete in den kommenden drei Jahren nur um maximal 82,50 Euro auf 632,50 Euro anheben.

Mit der Mieterschutzverordnung greifen wir in den Markt ein: Normalerweise dürfen in Deutschland die Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Wir haben 49 hessische Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze gilt und die Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen dürfen. Die Obergrenze bildet dabei jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ein Beispiel:

Eine Mieterin zahlt aktuell eine Nettokaltmiete von 8,80 Euro pro Quadratmeter. In den Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent, also um 1,32 Euro auf 10,12 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. In den übrigen Gemeinden, in denen die allgemeine Kappungsgrenze in Höhe von 20 Prozent gilt, darf die Miete dagegen um 1,76 Euro auf 10,56 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Damit werden Mieterinnen und Mieter vor einem zu raschen Anstieg der Mieten geschützt.

In den 49 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt – in denen es schwierig ist, eine bezahlbare Mietwohnung zu finden – gelten außerdem die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnraum sowie die verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren: Sie besagt, dass im Fall der Umwandlung einer vermieteten Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließenden Veräußerung  die neue Vermieterin oder der neue Vermieter acht Jahre ab dem Zeitpunkt der Veräußerung keine Kündigung u. a. wegen Eigenbedarfs aussprechen darf. Generell gilt in Deutschland eine Frist von drei Jahren.

Der Landtag hat darüber hinaus Ende 2020 die sog. Nachwirkungsfrist verlängert. Damit bleibt eine öffentlich geförderte Wohnung, die aus der Sozialbindung fallen würde, weil der Bauherr oder die Bauherrin das Förderdarlehen frühzeitig zurückzahlt, statt zuvor fünf zehn weitere Jahre in der Sozialbindung und damit länger günstig.

Seit zwei Jahren nimmt die Zahl der Sozialwohnungen wieder zu – 2022 waren es 1.600 mehr als noch im Vorjahr. Insgesamt gibt es – Stand Ende 2022 – 82.159 Sozialwohnungen in Hessen.

Geförderte Wohnungen – sogenannte Sozialwohnungen – sind für wohnberechtigte Menschen reserviert, deren Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Für eine vierköpfige Familie liegt die Grenze beispielsweise bei einem Bruttojahreseinkommen von etwa 67.000 Euro. Wer dieses Einkommen nicht überschreitet, kann berechtigt sein, in eine freiwerdende oder neu gebaute geförderte Wohnung einzuziehen.

Einen rechtlichen Anspruch zum Bezug einer geförderten Wohnung gibt es in keinem Bundesland, auch nicht in Hessen. Aber es gibt viele Menschen, die eine frei werdende oder neu gebaute geförderte Wohnung beziehen dürften, weil ihr Einkommen unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegt. Im Jahr 2022 gab es in Hessen rund 42.700 sozialwohnungssuchende Haushalte, also Haushalte, die sich um eine Sozialwohnung bemühen.

Im Jahr 2022 hat Hessen knapp 350 Mio. Euro für geförderte Wohnungen bereitgestellt. Mit dem Geld wird der Bau oder die Modernisierung von 2.923 bezahlbaren Wohnungen oder Wohnheimplätzen gefördert. Zudem hat das Land an weiteren 735 Wohnungen sogenannte Belegungsrechte erworben. Wie bereits in den Vorjahren musste kein Förderantrag aufgrund von Mittelknappheit abgelehnt werden. Zum Vergleich: Im Jahr 2014 standen nur rund 77 Mio. Euro für 1.791 Wohnungen bzw. Wohnheimplätze zur Verfügung.