Nahaufnahme eines Neubaus

Fehlbelegungsabgabe

Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe zum Ausgleich für nicht mehr gerechtfertigte Subventionsvorteile bei der Nutzung von Sozialmietwohnungen.

Bürgerinnen und Bürger mit geringem Einkommen werden im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung bei der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum unterstützt. Sozialmietwohnungen unterliegen Mietpreis- und Belegungsbindungen und dürfen grundsätzlich nur bezogen werden, wenn das Haushaltseinkommen der wohnungssuchenden Personen die gesetzlichen Einkommensgrenzen nicht überschreitet.

Die Berechtigung zum Bewohnen einer Sozialmietwohnung wird vom Vermieter lediglich im Zeitpunkt des Einzugs der Mieterinnen und Mieter geprüft. Änderungen der finanziellen und persönlichen Verhältnisse wirken sich nicht auf das Mietverhältnis aus. Die Mieterinnen und Mieter dürfen auch dann noch in der Sozialmietwohnung verbleiben und zahlen eine subventionierte und damit verbilligte Sozialmiete, wenn sich ihr Einkommen im Lauf der Zeit über die maßgeblichen Grenzen hinaus erhöht. Sie sind nicht zum Auszug verpflichtet, obwohl ihnen die Wohnung eigentlich nicht mehr zusteht. Andere wohnberechtige Haushalte, die auf den Bezug einer Sozialmietwohnung angewiesen sind, müssen sich stattdessen auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt mit teureren Wohnungen versorgen. Es entsteht eine Fehlförderung.

Zur Vermeidung dieser Fehlförderung wird seit dem 1. Juli 2016 die Fehlbelegungsabgabe erhoben. Sie dient der Abschöpfung einer anfänglich berechtigten, später jedoch fehlgeleiteten Subvention. Die betroffenen Mieterinnen und Mieter zahlen zusätzlich zur subventionierten Sozialmiete einen Ausgleich, der dem ungerechtfertigten Mietvorteil entspricht, an die Gemeinde.

Die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe werden wieder in den sozialen Wohnungsbau investiert. So können neue Sozialmietwohnungen für den berechtigten Personenkreis gebaut oder alte Wohnungen modernisiert werden. Auch der Erwerb von Belegungsrechten ist möglich.

Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe ist das Gesetz über die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe in der öffentlichen Wohnraumförderung (Fehlbelegungsabgabe-Gesetz - FBAG)Öffnet sich in einem neuen Fenster vom 30. November 2015 (GVBl. S. 525), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28. April 2021 (GVBl. S. 226).

Richtlinie zur Durchführung des Fehlbelegungsabgabe-Gesetzes

Einzelheiten + Umsetzung

Das Fehlbelegungsabgabe-Gesetz findet für alle geförderten Sozialmietwohnungen Anwendung. Dies gilt unabhängig von den Besitz- und Eigentumsverhältnissen. Damit unterliegen nicht nur städtische Wohnungen der Fehlbelegungsabgabe, sondern auch die geförderten Sozialmietwohnungen der Wohnungsbaugesellschaften oder privater Vermieter.

Das Gesetz gilt nicht für alle im Rahmen der sog. Vereinbarten Förderung geförderten Wohnungen.

Das Gesetz gilt entsprechend für alle Wohnungsfürsorgewohnungen für Bedienstete des Landes und der Gemeinden.

Für die Festsetzung der Abgabe und die Durchführung des FBAG sind die Gemeinden zuständig.

Gemeinden können durch eine interkommunale Zusammenarbeit kooperieren. Dies bedeutet, dass eine Gemeinde für weitere Gemeinden die Fehlbelegungsabgabe erhebt. Die Gemeinden, in denen eine interkommunale Zusammenarbeit besteht, werden im Staatsanzeiger für das Land Hessen (vgl. Links 8 bis 10)bekannt gemacht.

Die Gemeinden schreiben alle Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber von geförderten Sozialmietwohnungen und Wohnungsfürsorgewohnungen an und fordern sie auf, die für die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe erforderlichen Informationen mitzuteilen sowie gegebenenfalls Unterlagen vorzulegen. Dazu gehören insbesondere Angaben zum Einkommen und zur tatsächlichen Miete.

Die Gemeinde errechnet dann, ob eine Fehlbelegungsabgabe zu zahlen ist, und erstellt bei einer Abgabepflicht einen Bescheid.

Die Fehlbelegungsabgabe wird grundsätzlich für die Dauer von drei Jahren festgesetzt und ist monatlich im Voraus zu zahlen. Eine Festsetzung für vier Jahre ist möglich, wenn keine wesentlichen Einkommensveränderungen zu erwarten sind (z.B. bei Rentnern).

Abgabepflichtig und damit zur Zahlung der Fehlbelegungsabgabe verpflichtet sind die Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber der Sozialmietwohnungen, wenn ihr Einkommen die für den Bezug der Wohnung maßgebliche Einkommensgrenze um mindestens 20 Prozent übersteigt.

Eine Abgabepflicht besteht nicht, wenn alle Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber

  • Wohngeld,
  • Arbeitslosengeld II,
  • Sozialgeld,
  • Hilfe zum Lebensunterhalt,
  • Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung oder
  • ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt

erhalten.

Wer eine Sozialmietwohnung berechtigt bezogen hat, ist ab dem Beginn des Mietverhältnisses für die Dauer von drei Jahren (bei Studierenden von vier Jahren) ohne nähere Prüfung von der Abgabepflicht befreit. Diese Befreiung gilt nicht für die Wohnungsfürsorgewohnungen.

Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe

  • ist einkommensabhängig gestaffelt,
  • hängt von der gezahlten Sozialmiete, der ortsüblichen Vergleichsmiete (i.d.R. die Höchstbeträge) sowie der Wohnungsgröße ab,
  • richtet sich nach der Zahl der Personen, die im Haushalt leben und
  • wird durch sogenannte Höchstbeträge begrenzt.

Zur Vermeidung von Härtefällen beginnt die Abgabepflicht der Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber erst ab einer 20-prozentigen Überschreitung der Einkommensgrenze.

Die Fehlbelegungsabgabe wird errechnet aus der Differenz zwischen der aktuell gezahlten Sozialmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete (i.d.R. die Höchstbeträge), siehe Berechnungsbeispiel.

Insgesamt gibt es 4 Stufen:

Stufe 1

20 bis 39 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 30 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 2

40 bis 59 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 55 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 3

60 bis 79 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 80 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 4

ab 80 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 100 Prozent Fehlbelegungsabgabe

 

Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe wird durch sogenannte Höchstbeträge begrenzt, damit sich die finanziellen Belastungen in einem zumutbaren Rahmen halten. Dadurch sollen die Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber nicht stärker belastet werden, als wenn sie eine Wohnung auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt angemietet hätten. Die Höchstbeträge entsprechen den Mieten vergleichbarer nicht preisgebundener Wohnungen in der Gemeinde.

Die Zuordnung der Gemeinden zu den Mietenstufen ergibt sich aus der Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung. Sie werden durch die HöchstbetragsverordnungÖffnet sich in einem neuen Fenster der Landesregierung bestimmt.

Für die Zahlung der Fehlbelegungsabgabe sind die gleichen Einkommensgrenzen wie für die Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine maßgeblich *(siehe Tabelle unten).

 

Die Einkommensermittlung erfolgt nach den gleichen Vorschriften, die auch für die Prüfung der Wohnberechtigung maßgeblich sind. Sie ist in den §§ 6 und 7 des Hessischen WohnraumfördergesetzesÖffnet sich in einem neuen Fenster (HWoFG) geregelt (siehe auch vereinfachtes BerechnungsschemaÖffnet sich in einem neuen Fenster).

Die Fehlbelegungsabgabe gilt grundsätzlich landesweit. Gemeinden, in denen der Verwaltungsaufwand in einem unangemessenen Verhältnis zum Aufkommen steht, können jedoch von der Erhebungspflicht befreit werden. Hierfür sind von den Gemeinden Nachweise zu erbringen, dass trotz interkommunaler Zusammenarbeit der Verwaltungsaufwand unangemessen sein wird. Die Gemeinden, in denen das Gesetz keine Anwendung findet, werden durch die NichterhebungsverordnungÖffnet sich in einem neuen Fenster der Landesregierung bestimmt. 

  1. Bad Soden am Taunus
  2. Bad Vilbel
  3. Bensheim
  4. Bischofsheim
  5. Bruchköbel
  6. Darmstadt
  7. Dillenburg
  8. Dreieich
  9. Egelsbach
  10. Eltville am Rhein
  11. Erlensee
  12. Eschborn
  13. Flörsheim am Main
  14. Frankfurt am Main
  15. Friedberg (Hessen)
  16. Friedrichsdorf
  17. Geisenheim
  18. Gießen
  19. Ginsheim-Gustavsburg
  20. Hainburg
  21. Hanau
  22. Hattersheim am Main
  23. Heppenheim (Bergstraße)
  24. Herborn
  25. Hochheim am Main
  26. Hofheim am Taunus
  27. Kassel
  28. Kelsterbach
  29. Kriftel
  30. Kronberg im Taunus
  31. Lampertheim
  32. Langen (Hessen)
  33. Maintal
  34. Marburg
  35. Michelstadt
  36. Mörfelden-Walldorf
  37. Mühlheim am Main
  38. Neu-Isenburg
  39. Obertshausen
  40. Oberursel (Taunus)
  41. Offenbach am Main
  42. Pfungstadt
  43. Rotenburg an der Fulda
  44. Rüsselsheim am Main
  45. Schwalbach am Taunus
  46. Steinbach (Taunus)
  47. Sulzbach (Taunus)
  48. Usingen
  49. Viernheim
  50. Weiterstadt
  51. Wiesbaden

*Jährliche Einkommensgrenze und Beginn der Abgabepflicht (ab 20 Prozent Überschreitung) für Sozialmietwohnungen (geringe Einkommen) und Wohnungsfürsorgewohnungen

Die vorgenannten Einkommensgrenzen gelten für alle Erst- oder Neuberechnungen ab 1. Januar 2020. Die bestehenden Fehlbelegungsbescheide sind durch die Änderung der Einkommensgrenzen nicht anzupassen.

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind bei der zuständigen Gemeinde erhältlich

Haushaltsgröße Einkommensgrenze Beginn der Abgabepflicht
(= Zahlungsverpflichtung)
Alleinstehend 16.351 Euro 19.621 Euro
2 Personen 24.807 Euro 29.768 Euro
3 Personen 30.446 Euro 36.535 Euro
4 Personen 36.085 Euro 43.302 Euro
jede weitere Person + 5.639 Euro + 6.767 Euro
zusätzlich für jedes Kind + 650 Euro + 780 Euro