Fehlbelegungsabgabe

Einzelheiten und Umsetzung

Stand: 1. Juni 2021

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Älteres Ehepaar vor Wohnblock
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Betroffene Wohnungen

Das Gesetz findet für alle geförderten Sozialmietwohnungen Anwendung. Dies gilt unabhängig von den Besitz- und Eigentumsverhältnissen. Damit unterliegen nicht nur städtische Wohnungen der Fehlbelegungsabgabe, sondern auch die geförderten Sozialmietwohnungen der Wohnungsbaugesellschaften oder privater Vermieter. Das Gesetz gilt nicht für alle im Rahmen der sog. Vereinbarten Förderung geförderten Wohnungen.

Das Gesetz gilt entsprechend für alle Wohnungsfürsorgewohnungen für Bedienstete des Landes und der Gemeinden.

Zuständigkeit und interkommunale Zusammenarbeit

Für die Festsetzung der Abgabe und die Durchführung des Gesetzes sind die Gemeinden zuständig.

Gemeinden können durch eine interkommunale Zusammenarbeit kooperieren. Dies bedeutet, dass eine Gemeinde für weitere Gemeinden die Fehlbelegungsabgabe erhebt. Die Gemeinden, in denen eine interkommunale Zusammenarbeit besteht, werden im Staatsanzeiger für das Land Hessen Liste 1 , Liste 2 und Liste 3 bekannt gemacht.

Verfahren

Die Gemeinden schreiben alle Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber von geförderten Sozialmietwohnungen und Wohnungsfürsorgewohnungen an und fordern sie auf, die für die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe erforderlichen Informationen mitzuteilen sowie gegebenenfalls Unterlagen vorzulegen. Dazu gehören insbesondere Angaben zum Einkommen und zur tatsächlichen Miete.

Die Gemeinde errechnet dann, ob eine Fehlbelegungsabgabe zu zahlen ist und erstellt bei einer Abgabepflicht einen Bescheid.

Die Fehlbelegungsabgabe wird für die Dauer von drei Jahren festgesetzt und ist monatlich im Voraus zu zahlen. Eine Festsetzung für vier Jahre ist ebenfalls möglich, wenn keine wesentlichen Einkommensveränderungen zu erwarten sind (z.B. bei Rentnern).

Abgabepflicht

Abgabepflichtig und damit zur Zahlung der Fehlbelegungsabgabe verpflichtet sind die Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber der Sozialmietwohnungen, wenn ihr Einkommen die für den Bezug der Wohnung maßgebliche Einkommensgrenze um mindestens 20 Prozent übersteigt.

Eine Abgabepflicht besteht nicht, wenn alle Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber

  • Wohngeld,
  • Arbeitslosengeld II,
  • Sozialgeld,
  • Hilfe zum Lebensunterhalt,
  • Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung oder
  • ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt.

erhalten.

Wer eine Sozialmietwohnung berechtigt bezogen hat, ist vom Einzug an zunächst für drei Jahre (bei Studierenden für vier Jahre) ohne nähere Prüfung von der Abgabepflicht befreit. Dies gilt nicht für die Wohnungsfürsorgewohnungen.

Höhe der Fehlbelegungsabgabe

Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe

  • ist einkommensabhängig gestaffelt,
  • hängt von der gezahlten Sozialmiete, der ortsüblichen Vergleichsmiete (i.d.R. die Höchstbeträge) sowie der Wohnungsgröße ab,
  • richtet sich nach der Zahl der Personen, die im Haushalt leben und
  • wird durch sogenannte Höchstbeträge begrenzt.

Zur Vermeidung von Härtefällen beginnt die Abgabepflicht der Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber erst ab 20-prozentiger Überschreitung der Einkommensgrenze.

Die Fehlbelegungsabgabe wird errechnet aus der Differenz zwischen der aktuell gezahlten Sozialmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete (i.d.R. die Höchstbeträge), siehe Berechnungsbeispiel.

Insgesamt gibt es 4 Stufen:

Stufe 1

20 bis 39 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 30 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 2

40 bis 59 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 55 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 3

60 bis 79 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 80 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Stufe 4

ab 80 Prozent Einkommensüberschreitung

Wohnungsinhaber zahlen 100 Prozent Fehlbelegungsabgabe

Höchstbeträge

Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe wird durch sogenannte Höchstbeträge begrenzt, damit sich die finanziellen Belastungen in einem erträglichen Rahmen halten. Dadurch werden die Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber nicht stärker belastet, als wenn sie eine Wohnung auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt angemietet hätten. Die Höchstbeträge entsprechen den Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde. Sie werden durch Verordnung der Landesregierung bestimmt.

Einkommensgrenzen

Für die Zahlung der Fehlbelegungsabgabe sind die gleichen Einkommensgrenzen wie für die Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine maßgeblich.

Jährliche Einkommensgrenze und Beginn der Abgabepflicht (ab 20 Prozent Überschreitung) für Sozialwohnungen (geringe Einkommen) und Wohnungsfürsorgewohnungen:

Haushaltsgröße

Einkommensgrenze

Beginn der Abgabepflicht
(= Zahlungsverpflichtung)

Alleinstehend

16.351 Euro

19.621 Euro

2 Personen

24.807 Euro

29.768 Euro

3 Personen

30.446 Euro

36.535 Euro

4 Personen

36.085 Euro

43.302 Euro

jede weitere Person

+ 5.639 Euro

+ 6.767 Euro

zusätzlich für jedes Kind

+ 650 Euro

+ 780 Euro

Die vorgenannten Einkommensgrenzen gelten für alle Erst- oder Neuberechnungen ab 1. Januar 2020. Die bestehenden Fehlbelegungsbescheide sind durch die Änderung der Einkommensgrenzen nicht anzupassen. 

Einkommensermittlung

Die Einkommensermittlung erfolgt nach den gleichen Vorschriften, die auch für die Prüfung der Wohnberechtigung maßgeblich sind. Sie ist in den §§ 6 und 7 des Hessischen Wohnraumfördergesetzes (HWoFG) geregelt.

Vereinfachtes Berechnungsschema

Berechnungsbeispiel

Landesweite Einführung der Fehlbelegungsabgabe

Die Fehlbelegungsabgabe wird landesweit eingeführt. Gemeinden, in denen der Verwaltungsaufwand in einem unangemessenen Verhältnis zum Aufkommen steht, können von der Erhebungspflicht befreit werden. Hierfür sind von den Gemeinden Nachweise zu erbringen, dass trotz interkommunaler Zusammenarbeit der Verwaltungsaufwand unangemessen sein wird. Die Gemeinden, in denen das Gesetz keine Anwendung findet, werden durch Verordnung der Landesregierung bestimmt (Nichterhebungsverordnung).

In den nachfolgend genannten Gemeinden wird die Fehlbelegungsabgabe erhoben:

  1. Bad Soden am Taunus
  2. Bad Vilbel
  3. Bensheim
  4. Bischofsheim
  5. Bruchköbel
  6. Darmstadt
  7. Dillenburg
  8. Dreieich
  9. Egelsbach
  10. Eltville am Rhein
  11. Erlensee
  12. Eschborn
  13. Flörsheim am Main
  14. Frankfurt am Main
  15. Friedberg (Hessen)
  16. Friedrichsdorf
  17. Geisenheim
  18. Gießen
  19. Ginsheim-Gustavsburg
  20. Hainburg
  21. Hanau
  22. Hattersheim am Main
  23. Heppenheim (Bergstraße)
  24. Herborn
  25. Hochheim am Main
  26. Hofheim am Taunus
  27. Kassel
  28. Kelsterbach
  29. Kriftel
  30. Kronberg im Taunus
  31. Lampertheim
  32. Langen (Hessen)
  33. Maintal
  34. Marburg
  35. Michelstadt
  36. Mörfelden-Walldorf
  37. Mühlheim am Main
  38. Neu-Isenburg
  39. Obertshausen
  40. Oberursel (Taunus)
  41. Offenbach am Main
  42. Pfungstadt
  43. Rotenburg an der Fulda
  44. Rüsselsheim am Main
  45. Schwalbach am Taunus
  46. Steinbach (Taunus)
  47. Sulzbach (Taunus)
  48. Usingen
  49. Viernheim
  50. Weiterstadt
  51. Wiesbaden

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind bei der zuständigen Gemeinde erhältlich.

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