Mieterschutzvorschriften

Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (GVBl. S. 802)

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Außenansicht eines Wohngebäudes
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Mit der neuen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) hat die Landesregierung erneut Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Hessen bestimmt, in denen

  • die Mietpreisbremse zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum,
  • die abgesenkte Kappungsgrenze in Höhe von 15 % zur stärkeren Begrenzung von Mieterhöhungen und
  • die verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gelten.

Diese drei Mieterschutzvorschriften sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen vom 25. November 2020 auf der Seite 802 ff. mit Begründung veröffentlicht (siehe Link) und ist am 26. November 2020 in Kraft getreten. Sie ersetzt die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. Juni 2019 (GVBl. S. 78) sowie die Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung vom 23. September 2019 (GVBl. S. 277).

Nach § 1 MiSchuV gilt die Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist in den folgenden 49 Gemeinden:

  1. Bad Homburg vor der Höhe
  2. Bad Soden am Taunus
  3. Bad Vilbel
  4. Biebesheim am Rhein
  5. Bischofsheim
  6. Darmstadt
  7. Dietzenbach
  8. Dreieich
  9. Egelsbach
  10. Eltville am Rhein
  11. Eschborn
  12. Flörsheim am Main
  13. Frankfurt am Main
  14. Friedrichsdorf
  15. Fuldabrück
  16. Ginsheim-Gustavsburg
  17. Griesheim
  18. Groß-Gerau
  19. Groß-Zimmern
  20. Hainburg
  21. Heusenstamm
  22. Kelkheim (Taunus)
  23. Kelsterbach
  24. Kiedrich
  25. Kriftel
  26. Langen (Hessen)
  27. Langenselbold
  28. Mainhausen
  29. Maintal
  30. Marburg
  31. Mörfelden-Walldorf
  32. Nauheim
  33. Neu-Anspach
  34. Neu-Isenburg
  35. Nidderau
  36. Obertshausen
  37. Offenbach am Main
  38. Pfungstadt
  39. Raunheim
  40. Rosbach vor der Höhe
  41. Roßdorf
  42. Rüsselsheim am Main
  43. Schwalbach am Taunus
  44. Steinbach (Taunus)
  45. Usingen
  46. Viernheim
  47. Walluf
  48. Weiterstadt
  49. Wiesbaden

Die Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ist auf Grundlage der in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien erfolgt. Die Gemeindeauswahl beruht auf dem fortgeschriebenen Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anhand geeigneter Indikatoren im Land Hessen vom 30. April 2020 sowie den qualifizierten Selbsteinschätzungen der Gemeinden. Das fortgeschriebene Gutachten des IWU sowie die Vorgängergutachten sind unter Downloads abrufbar.

Nachfolgend weitere Erläuterungen zu den einzelnen Mieterschutzvorschriften:

Mietpreisbremse:

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB). Sie gilt nur in den o. g. durch Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Nach den bundesrechtlichen Vorschriften (§§ 556e und 556f BGB) gilt sie nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Regelung findet auch keine Anwendung, wenn die Vormiete bereits die zulässige Höhe überschritten hat. In diesem Fall ist die Vormiete die zulässige Miete.

Kappungsgrenze:

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 20 %. Sie gilt bundesweit.

Abweichend hiervon darf in den durch die o. g. Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöht werden (abgesenkte Kappungsgrenze).

Die Obergrenze bildet dabei jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen:

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieterinnen und Mieter, deren Wohnung nach Abschluss des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wird, vor kurzfristigen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Nach § 577a Abs. 1 BGB gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Veräußerung. Innerhalb dieses Zeitraums darf das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs oder der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gekündigt werden. Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren gilt bundesweit.

Abweichend hiervon beträgt die verlängerte Kündigungssperrfrist in den durch die o. g. Verordnung der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten acht Jahre (§ 1 MiSchuV).

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB setzt stets einen sog. Umwandlungsfall voraus, d. h., dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden ist. Liegt ein solcher Umwandlungsfall nicht vor bzw. handelte es sich bereits bei Überlassung an den Mieter um Wohnungseigentum - was auch bei Mehrfamilienhäusern der Fall sein kann -, gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB nicht.

Übergangsregelungen zur verlängerten Kündigungssperrfrist in § 2 MiSchuV:

Hintergrund der Übergangsregelungen ist, dass in den bisherigen Verordnungen zur verlängerten Kündigungssperrfrist unterschiedliche Geltungsbereiche und Kündigungssperrfristen festgelegt wurden. Daher wird mit den Übergangsregelungen das Vertrauen auf die bisher bestehende Rechtslage geschützt.

Die bis zum Inkrafttreten der Mieterschutzverordnung nach der Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung sowie der Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung geltende fünf- und achtjährige Kündigungssperrfrist bleibt für solche Eigentumswohnungen bestehen, die vor Inkrafttreten der neuen Verordnung veräußert worden sind. Dadurch werden diejenigen Mieter geschützt, die im Vertrauen auf die bestehende längere Kündigungssperrfrist auf den Erwerb ihrer Wohnung verzichtet haben. Die Erwerber dieser Wohnungen mussten demgegenüber von der längeren Frist ausgehen und können sich deshalb nicht auf die bundesweit geltende kürzere Frist von drei Jahren berufen.

Ebenso wird mit der Übergangsregelung in § 2 Abs. 5 MiSchuV sichergestellt, dass in den 22 Gemeinden, die neu in den Geltungsbereich der Verordnung aufgenommen wurden, die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren zum Schutz der wirtschaftlichen Interessen der Vermieterinnen und Vermieter gleitend eintritt. Ähnlich wie die Mieterinnen und Mieter haben Erwerberinnen und Erwerber ihre wirtschaftliche Entscheidung auf der Grundlage der geltenden Rechtslage getroffen. Daher gilt in diesen 22 Gemeinden die verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren nur für Veräußerungen seit dem 24. September 2020 (Am 23. September 2020 wurde per Pressemitteilung über die neue Gebietskulisse informiert.).

Aufgrund der Übergangsregelungen gelten folgende Kündigungssperrfristen:

In den Gemeinden Bad Soden am Taunus, Darmstadt, Frankfurt am Main, Kelkheim (Taunus), Schwalbach am Taunus und Wiesbaden gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 (§ 2 Abs. 1 MiSchuV). Für Veräußerungen nach dem 31. August 2019 gilt die achtjährige Kündigungsbeschränkung (§ 2 Abs. 3 MiSchuV).

In den Gemeinden Bad Homburg vor der Höhe, Bad Vilbel, Bischofsheim, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Heusenstamm, Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Raunheim und Weiterstadt gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen nach dem 31. August 2019 (§ 2 Abs. 3 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In den Gemeinden Biebesheim am Rhein, Dietzenbach, Eltville am Rhein, Friedrichsdorf, Fuldabrück, Groß-Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Kriftel, Langenselbold, Mainhausen, Maintal, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Pfungstadt, Rosbach vor der Höhe, Roßdorf, Steinbach (Taunus), Usingen, Viernheim und Walluf gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen nach dem 23. September 2020 (§ 2 Abs. 5 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 24. September 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In der Gemeinde Rüsselsheim am Main gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 8. Oktober 2019 (§ 2 Abs. 2 MiSchuV). Für Veräußerungen in der Zeit vom 8. Oktober 2019 bis 23. September 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung. Für Veräußerungen nach dem 23. September 2020 gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren (§ 2 Abs. 5 MiSchuV).

In der Gemeinde Oberursel (Taunus) gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 (§ 2 Abs. 1 MiSchuV). Für Veräußerungen in der Zeit vom 1. September 2019 bis 25. November 2020 gilt die achtjährige Kündigungsbeschränkung (§ 2 Abs. 4 MiSchuV). Danach gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In den Gemeinden Hattersheim am Main, Hofheim am Taunus und Kassel gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von acht Jahren nur für Veräußerungen in der Zeit vom 1. September 2019 bis 25. November 2020 (§ 2 Abs. 4 MiSchuV). Für Veräußerungen vor dem 1. September 2019 und nach dem 25. November 2020 gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

In der Gemeinde Kronberg im Taunus gilt die verlängerte Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren für Veräußerungen vor dem 8. Oktober 2019 (§ 2 Abs. 2 MiSchuV). Danach gilt die bundesrechtliche dreijährige Kündigungsbeschränkung.

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